Những điểm quan trọng cần lưu ý trong mẫu hợp đồng xây dựng

Hợp đồng thi công xây dựng là loại hợp đồng có nội dung phức tạp, vì bên cạnh những nội dung cơ bản thì nó còn chứa đựng những nội dung trong lĩnh vực xây dựng. Với sự dày dặn kinh nghiệm trong nhiều năm về công tác tư vấn, soạn thảo và thẩm định các hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, Xây dựng Kiến An xin gửi đến bạn đọc một số nội dung chính cơ bản cần lưu ý khi tham gia các công việc liên quan đến mẫu hợp đồng xây dựng, cụ thể như sau:

1. Nội dung hợp đồng

Nội dung hợp đồng là điều quan trọng đầu tiên mà các bên thực hiện hợp đồng quan tâm đến, tức là phải xác định được phạm vi công việc, quyền hạn để hai bên thực thi đúng như những điều lệ đã thống nhất với nhau trong hợp đồng. Bên cạnh đó, trước khi ký kết hợp đồng thi công xây dựng, hai bên phải thảo luận, soạn ra nội dung thật chi tiết, cụ thể cho hợp đồng để tránh những rủi ro xảy ra trong quá trình thực thi.

2. Nghiệm thu công trình / công việc:

Để đảm bảo việc nghiệm thu được thực hiện một cách rõ ràng và tránh tranh chấp thì cần thỏa thuận rõ các tiêu chí sau đây:

• Chất lượng, tiêu chuẩn công trình, các hạng mục hoặc các công việc, sản phẩm hoàn thành.

• Các bên tham gia vào quá trình nghiệm thu phải bắt buộc ký xác nhận vào biên bản nghiệm thu. Công việc được xem là đã nghiệm thu khi tất cả các bên (chủ đầu tư, nhà thầu, bộ phận tư vấn,…) đều đã xác nhận đồng ý nghiệm thu công việc và không có bất kỳ ý kiến yêu cầu khắc phục hay sửa chữa đối với bất kỳ hạng mục và công việc nào.

3. Thời hạn liên quan đến công việc

Hợp đồng thi công xây dựng phải quy định rõ và thật logic các điều khoản về thời gian thực thi để đảm bảo công trình được hoàn thiện trong đúng thời hạn yêu cầu, tránh được những lần gia hạn hoặc bỏ dở công trình trong quá trình thực hiện. Ngoài ra, cần lưu ý đến nghĩa vụ và thời hạn của các nhà thầu thi công đế tránh ảnh hưởng đến thời gian thi công. Một số điểm bạn cần lưu ý về thời hạn như sau:

• Thời hạn hoàn thành công việc/công trình: đây là thời hạn quan trọng đầu tiên cần quan tâm và thiết lập các điều khoản hợp đồng thật chặt chẽ. Lưu ý đến thời hạn do kéo dài thời gian chậm trễ hoặc khắc phục các sai sót, sửa chữa. Nên thiết lập làm sao để đảm bảo công trình không vượt quá mức thời gian tối đa cho phép.

• Thời hạn hoàn thành việc khắc phục các sai sót, sửa chữa công trình, hoàn thành mà không đạt yêu cầu nên quy định thời hạn tối đa để hoàn thành việc khắc phục, sửa chữa này. Nếu như quá thời hạn đó nghĩa là chủ đầu tư hoặc bên thuê dịch vụ được quyền thuê đơn vị khác thực hiện và yêu cầu bên kia bồi thường và phạt vi phạm.

• Lưu ý: Để đảm bảo việc xác định vi phạm cũng như giới hạn các mốc thời hạn thì nên thỏa thuận điều khoản thông báo yêu cầu chặt chẽ như: địa chỉ, đơn vị nhận hoặc người đại diện, hình thức thông báo,… Đặc biệt lưu ý đến trường hợp sẽ có sự thay đổi địa chỉ hoặc thay đổi người nhận.

4. Thời điểm thanh toán

Thanh toán theo từng công việc đã hoàn thành cũng là một trong những điểm đặc thù của hợp đồng thi công xây dựng.

Bên có nghĩa vụ thanh toán sẽ thanh toán theo từng giai đoạn, vừa chia nhỏ tổng tiền thanh toán, vừa giúp bên thi công có nguồn vốn để tiếp tục công việc. Tuy nhiên, tại điều khoản này cần phải quy định rõ những thời điểm thanh toán sẽ tương ứng với giai đoạn nào của thi công, có những sự kiện hay giấy tờ nào đủ để làm căn cứ tính thời điểm, và cần phải lưu ý những thời điểm trong hợp đồng quy định cũng phải phù hợp với điều kiện thi công và mua nguyên vật liệu.

Ngoài ra trong hợp đồng có thể quy định thêm nghĩa vụ bảo lãnh. Điều khoản này nhằm mục đích bảo vệ bên nhận thi công khỏi những rủi ro do việc không thanh toán gây ra.

5. Mẫu hợp đồng xây dựng cần phải có điều khoản bảo hành

Trong một số trường hợp, công trình sau khi hoàn thành và đi vào hoạt động có thể cần được bên thi công bảo hành. Số tiền bảo hành có thể ở mức khoảng 5% tổng giá trị hợp đồng và được giữ lại cho đến khi hết thời gian bảo hành. Trong trường hợp nếu có chứng thư bảo hành của ngân hàng thì có thể thanh toán hết mà không có phí bảo hành, tùy vào thỏa thuận của đôi bên.

6. Phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Vì đặc thù công việc xây dựng có rất nhiều công đoạn, ắt hẳn sẽ không tránh khỏi việc có nhiều sai sót. Việc vạch ra ranh giới giữa những hành vi sai phạm và hành vi khác trong quá trình làm việc là rất đỗi cần thiết. Tuy nhiên, chúng ta cần phân biệt rõ có những sai sót có thể khắc phục được hay cảnh cáo không tái phạm để công việc tiếp tục được diễn ra suôn sẻ; có những sai sót mà mức độ nghiêm trọng đủ để là căn cứ cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Cần phải có chế tài để xử lý vi phạm. Điều này rất cần thiết vì nếu đã xác định là sai phạm mà không có chế tài xử lý thì cũng vô ích, công việc vẫn rơi vào bế tắc, không thể giải quyết được. Việc quy định rõ chế tài không những nâng cao trách nhiệm các bên không vi phạm hợp đồng mà còn có mục thích bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm trước hành vi của đối phương. Chế tài thông thường xoay quanh các vấn đề sau đây:

• Phạt vi phạm do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc chậm hoàn thành công việc theo yêu cầu đặt ra. Trường hợp vi phạm diễn ra quá thời gian hai bên thỏa thuận thì bên bị vi phạm được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường bất cứ khoản gì.

• Thỏa thuận bồi thường thiệt hại: Thiệt hại tới đâu bồi thường tới đó hoặc bồi thường theo tỷ lệ hai bên đã thỏa thuận.

Dự án càng lớn, càng nhiều công đoạn thì thiệt hại sẽ càng nhiều. Thiệt hại lớn đồng nghĩa với trách nhiệm bồi thường lớn cho cả tất cả các bên có liên quan (chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, bộ phận thi công…). Mà những hợp đồng thẩm định thiết kế kỹ thuật, khảo sát địa hình, tư vấn giám sát,… thường chỉ có giá trị nhỏ hơn rất nhiều lần so với tổng số vốn đầu tư cho dự án, vậy nên các đơn vị nhà thầu hay nhà tư vấn nhỏ rất sợ điều khoản bồi thường thiệt hại này và thường không đề cập đến trong hợp đồng vì sẽ mang tới rủi ro quá lớn. 

Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư/bên thuê dịch vụ thì nên lưu ý hợp đồng phải có quy định về điều khoản bồi thường thiệt hại. Điều này góp phần nâng cao trách nhiệm của nhà thầu/bên tư vấn. Do đó, để cân bằng quyền và lợi ích của cả các bên, các bên nên thỏa thuận để đưa ra những điều khoản và mức bồi thường hợp lý nhất để công việc được hoàn thành một cách suôn sẻ.

Trên đây là những điều cơ bản cần biết khi soạn thảo, ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, xoay quanh vấn đề này, vẫn còn rất nhiều vấn đề khác đáng để bàn luận và tìm hiểu như: quyền ra vào công trình, ký xác nhận nhật ký công trình, an toàn lao động, bảo mật thông tin, chất lượng nhân sự và thay đổi nhân sự,…

Xây Dựng Kiến An – Địa chỉ tin cậy, chuyên sâu về lĩnh vực thiết kế và xây dựng biệt thự, nhà ở dân dụng tại Việt Nam. Để biết thêm chi tiết và muốn tư vấn về thiết kế nội thất, công trình, liên hệ đến chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của bạn.